Los propietarios deben asumir que todo el edificio forma parte de su vivienda, por lo que tienen derechos y deberes en relación con el total.
Es mucha la gente que vive en comunidad, y por ello saben que la comunidad de propietarios la componen el conjunto de vecinos que viven en un mismo edificio. Pero, ¿qué se necesita para que esta comunidad tenga derechos y sea reconocida legalmente?
La comunidad de propietarios existe desde el momento en que coinciden en una edificación la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre determinados elementos o servicios comunes, tal y como ha estipulado la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 20-01-2010.
Se admite, por tanto, la existencia de la comunidad de propietarios de hecho, sin que se hayan dado los pasos necesarios que estipulan las leyes, y le son aplicables las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que es la existencia de elementos o servicios comunes lo que determina la creación de esta forma especial de propiedad a la que se refiere el artículo 396 del Código Civil:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como suelo, vuelo, cimentación y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que los conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, portería, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellas que fueran de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicaciones, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable…”.
Como explica el Código Civil, en la comunidad de propietarios coexisten un derecho individual de propiedad sobre determinados elementos de la misma, que son los elementos privativos, y un derecho conjunto de copropiedad de elementos inseparables, y que son comunes a todos los propietarios. Se pueden por tanto distinguir los siguientes elementos:
- Los elementos privativos: son los espacios de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, y que se encuentran delimitados. Serán todos los elementos constructivos que estén incluidos dentro de su perímetro y sirvan exclusivamente al propietario, es decir, cada una de las viviendas y locales comerciales, los garajes y trasteros de un edificio.
- Los elementos comunes: son aquellos elementos que no se pueden utilizar independientemente por cada propietario, y que se han establecido para dar servicios comunes a todos ellos y para poder contar con el uso y disfrute de los elementos privativos; serán, por ejemplo la estructura del edificio, la azotea o cualquier instalación para uso de todos los propietarios como la antena colectiva, la electricidad, etc.
Estos elementos comunes, tal y como los define el artículo 396 del Código Civil, se pueden dividir en cuatro grandes bloques:
- Elementos necesarios para mantener la estructura del edificio, como el suelo, los pilares, cimientos, etc.
- Instalaciones, o acometidas generales (desagües, canalización, tuberías, etc.).
- Espacios comunitarios, como el jardín, la piscina o las salas sociales.
- Servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que, por su naturaleza o destino, resulten indivisibles: en este caso el Código Civil se refiere a servidumbres que pueden existir entre dos inmuebles, como las servidumbres de paso o la servidumbre de vistas, que consiste en la posibilidad de abrir ventanas hacia una finca contigua.
Por tanto, la comunidad existe desde que hay coincidencia en un edificio o urbanización de varias propiedades privadas con elementos comunes. Pero para que esta comunidad se constituya formalmente en régimen de propiedad horizontal, hay que dar una serie de pasos encaminados a que la comunidad cumpla le legalidad vigente y se le puedan reconocer todos sus derechos. Los trámites que hay que realizar en este sentido son los siguientes:
- Realizar la división horizontal del edificio. Se trata de un acto realizado ante notario mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales, independientes de las que previamente se han hecho mediciones y una descripción detallada, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.
- Convocar la primera reunión de propietarios, por parte de la promotora o de los vecinos. Esta convocatoria se hará mediante un escrito que han de recibir todos los propietarios, y que debe contener unos determinados puntos del orden del día.
- Legalización del libro de actas. Se debe realizar antes de su primera utilización, y lo hará el registrador de la propiedad en cuyo distrito esté ubicado el inmueble. Todas las hojas del libro deben estar numeradas y el mismo podrá ser de hojas móviles. Este libro se presentará junto con una instancia de solicitud en el Registro de la Propiedad del lugar en que se halla el inmueble, junto con una instancia que hará el presidente de la comunidad o quien ostente su representación, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador.
- Solicitud del número de identificación fiscal (NIF). Este trámite deberá realizarse en Hacienda, donde se rellenará el modelo 036 de “declaración censal de alta, modificación y baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores”. Junto con el modelo 036 también hay que presentar en Hacienda una copia de la primera página del libro de actas, una copia del acta de nombramiento de presidente, la fotocopia del DNI del presidente y la escritura de división horizontal del inmueble.
